自2024年起，我国陆续出台了诸多救市利好政策，多数城市全面放开限购政策，银行也相应降低了房贷利率与首付比例。然而，这些救市利好政策在楼市方面所产生的效果未达预期。当下，不仅郑州、石家庄、天津等二三线城市的房价持续下跌，就连北上深等一线城市的房价也未能幸免。以上海为例，其市中心区域的房价已从历史高位下跌超过30%。

对于当前房地产市场的走势，重庆市原副市长、国内著名经济学家黄奇帆曾作出过预测。有业内人士称，黄奇帆过去和今年的预测基本都已应验，明年大概率也会是正确的。那么，黄奇帆之前对房地产市场究竟有哪些预言呢？

其一，对房企高杠杆率发出预警

早在恒大、碧桂园、融创等大型房企爆雷之前，黄奇帆就有所预测。在他看来，中国房地产规模的增长速度超乎想象，多数房地产公司的负债率极高，超过80%，比发达国家还要高。显然，黄奇帆认为，多数房企前些年大规模扩张拿地建房、增加负债率的行为存在很大风险。一旦融资渠道受阻、房屋销售业绩下滑，极有可能出现资金链断裂，最终不仅会导致债务违约，还会出现烂尾楼问题。

事实上，黄奇帆对房企过高杠杆水平的预言已然成真，随后便出现了一些房企集中爆雷的情况。如今，各地政府都在采取措施降低房企负债率，帮助房企去化商品房库存，尽可能避免房企出现债务违约和烂尾楼现象。在我们看来，正是房企此前过度扩张拿地、增加负债率，才导致了如今的局面。

其二，准确预测当下房价走势

对于未来房地产市场的走势，黄奇帆也发表了自己的观点。他认为，2021年和2022年期间，房价并未出现下跌，只是呈现出有价格无市场的状态。实际上，黄奇帆的观点是正确的，因为房地产市场在刚开始进入调整阶段时，多空双方往往会处于僵持状态，卖方不愿降价，买方不愿高价购买，这种情况下房价确实不会大幅下跌。

此外，黄奇帆还指出，当前房地产市场供给明显大于需求，未来房价还会进一步下跌。从实际情况来看，房地产市场已处于“供远大于求”的状态，新建商品房库存积压严重，二手房挂牌量也急剧增加，北京、上海的二手房挂牌量都创下了历史新高。在这种“供远大于求”的楼市环境下，未来房价进一步下跌的趋势难以逆转。

其三，认为房地产市场不会“硬着陆”

黄奇帆对未来房地产市场持较为乐观的态度，他觉得中国楼市不会出现“硬着陆”的情况。主要原因是，今年以来我国官方出台了一系列救市政策，虽然这些政策无法逆转房地产市场下跌的趋势，但能够延缓房价调整的进程，避免房价短期内大幅波动。所以，未来房价大概率会“稳中有降”，以“时间换空间”的方式实现“软着陆”，将房价下跌对国内经济的不利影响降至最低。